7 najbolj pomembnih primerov domen

Ugledna domena je dejanje pridobivanja zasebne lastnine v javno uporabo. Našteto v Peta sprememba ameriške ustave daje državam in zvezni vladi pravico do zasega premoženja za javno uporabo v zameno za pravično odškodnino (na podlagi poštene tržne vrednosti za kos zemlje). Koncept ugledne domene je povezan s funkcionalnostjo vlade, ker jo mora vlada pridobiti nepremičnine za infrastrukturo in storitve, kot so javne šole, javne službe, parki in tranziti operacije.

Sedem ključnih sodnih zadev v 19. in 20. stoletju je sodstvu omogočilo, da je opredelilo ugledno področje. Večina uglednih domenskih izzivov se osredotoča na to, ali so bila zemljišča odvzeta za namen, ki je "javna raba", in ali je bila odškodnina "samo".

Kohl v. Združene države (1875) je bila prva zadeva vrhovnega sodišča ZDA, ki je ocenila pomembne pristojnosti zvezne vlade. Vlada je zasegla del zemljišč pobudnika brez nadomestila za gradnjo pošte, carinskega urada in drugih vladnih objektov v Cincinnatiju v Ohiu. Pobudniki so trdili, da sodišče ni pristojno, vlada ne more pridobiti zemljišča brez ustrezna zakonodaja in da bi morala vlada prej sprejeti neodvisno oceno vrednosti zemljišča kompenzacijski.

V odločitvi, ki jo je izdala Justice Strong, je sodišče odločilo v korist vlade. Po mnenju večine je ugledno področje jedro in bistvena moč, ki jo vladi daje z ustavo. Vlada lahko razvije zakonodajo za nadaljnjo opredelitev uglednega področja, vendar zakonodaja ni potrebna, da bi izkoristila to moč.

Po mnenju večine je Justice Strong zapisal:

"Če v zvezni vladi obstaja pravica ugledne domene, je to lahko pravica znotraj držav, kolikor je to potrebno za uresničevanje pooblastil, ki mu jih dodelijo Ustava. "

V Združene države v. Gettysburg Electric Railroad Company (1896) je kongres uporabil ugledno domeno, da je obsodil bojišče Gettysburg v Pensilvaniji. Železniško podjetje Gettysburg, ki je bilo lastnik zemljišč na obsojenem območju, je vlado tožilo, ker je obsodba kršila njihovo pravico do pete spremembe.

Večina je presodila, da je bila obsodba zakonita, dokler je železniško podjetje plačalo pošteno tržno vrednost zemljišča. V zvezi z javno uporabo je Justice Peckham v imenu večine zapisal: "Ne smemo sprejeti ozkega pogleda na značaj predlagane uporabe. Mislimo, da je njen nacionalni značaj in pomen preprost. " Poleg tega je sodišče presodilo, da Količina zemljišča, potrebnega za kakršen koli zaseg uglednih domen, mora zakonodajalec določiti, ne pa sodišče.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. Mesto Chicago (1897) je vključil klavzulo petega amandmaja s klavzulo o Štirinajsta sprememba. Pred tem primerom so države uporabljale ugledne domene, ki niso bile urejene s peto spremembo. To pomeni, da so države lahko zasegle premoženje za javno uporabo brez samo odškodnine.

V 1890-ih je mesto Chicago želelo povezati odsek ceste, čeprav je pomenilo presek skozi zasebno last. Mesto je zemljišče obsodilo s sodno pobudo in lastnikom nepremičnin izplačalo le odškodnino. Družba Quincy Railroad Corporation je imela v lasti del obsojenega zemljišča in je bila za odvzem dosojena 1 dolar, kar je železnico spodbudilo, naj se na sodbo pritoži.

Sodišče je v odločbi 7-1, ki jo je izdala Justice Harlan, presodilo, da lahko država odvzame zemljišče pod ugledno domeno, če prvotni lastniki dobijo samo odškodnino. Zavzem zemljišč železniške družbe tega podjetja ni odvzel. Ulica je križala le železniške trakte in trakta ni bila odstranjena. Zato je bil 1 dolar samo odškodnina.

Kongres je leta 1945 ustanovil deželno agencijo za prenovo okrožja Columbia, da bi dovolil zaseg "pobitih" stanovanjskih okrožij za obnovo. Berman je bil lastnik veleblagovnice na območju, ki je predvideno za prenovo, in ni hotel, da se njegovo premoženje zaseže skupaj z območjem, ki ga je "pobrskal". V Berman v. Parker (1954) je Berman tožil na podlagi dejstva, da je zakon o prenovi okrožja Columbia in zaseg njegove zemlje kršil njegovo pravico do ustreznega postopka.

Sodišče je v soglasni odločbi Sodišča Douglasa ugotovilo, da zaseg Bermanovega premoženja ni bil kršitev njegove pravice iz pete spremembe. Peta sprememba ne določa, za kaj se mora zemljišče uporabljati izven "javne rabe". Kongres je pristojen, da odloči, kaj je to uporaba bi lahko bila in cilj pretvorbe zemljišča v stanovanja, zlasti stanovanja z nizkimi dohodki, ustrezajo splošni definiciji kmetijskih gospodarstev klavzula.

Večinsko mnenje sodnika Douglasa se glasi:

„Ko je odločeno o javnem namenu, kolikšna je velikost in značaj zemljišča, ki ga je treba izkoristiti Projekt in potreba po določenem traktu za dokončanje celostnega načrta temeljita na presoji zakonodajalca podružnica. "

Penn Central Transportation v. New York City (1978) je od sodišča zahteval, da odloči, ali je zakon o ohranitvi znamenitosti, ki je Penn Stationu omejeval gradnjo 50-nadstropne stavbe nad njo, ustavno. Penn Station je trdil, da je preprečevanje gradnje stavbe pomenilo nezakonito zavzemanje zračnega prostora s strani mesta New York in kršenje pete spremembe.

Sodišče je v sklepu 6–3 razsodilo, da zakon o mejniku ni kršitev pete spremembe ker omejitev gradnje 50-nadstropne stavbe ni pomenila zavzema zračni prostor. Zakon o mejnikih je bil bolj povezan z uredbo o določitvi območja kot eminentno področje, New York pa je imel pravica do omejitve gradnje v javnem interesu varovanja "splošne blaginje" okolice območje. Penn Central Transportation ni mogel dokazati, da je New York nepremičnine smiselno "prevzel" samo zato, ker so zmanjšali gospodarsko sposobnost in posegali v lastninske pravice.

Havajev zakon o zemljiški reformi iz leta 1967 je poskušal rešiti vprašanje neenakega lastništva na otoku. Sedemindvajset zasebnih lastnikov zemljišč je imelo 47% zemljišča. Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) je od sodišča zahteval, da ugotovi, ali lahko država Havaji sprejme zakon, ki bi ga uporabljali ugledno domeno, da odvzame zemljišča od najemodajalcev (lastnikov nepremičnin) in jih prerazporedi najemnikom (posest najemniki).

Sodišče je v odločitvi 7-1 razsodilo, da je zakon o zemljiški reformi ustavni. Havaji so si prizadevali uporabiti ugledno domeno za preprečevanje koncentracije zasebnega lastništva, kar je na splošno povezan z dobrim demokratičnim upravljanjem. Poleg tega ima državna zakonodaja prav toliko moči, da sprejme to odločitev kot kongres. Dejstvo, da je bila lastnina prenesena z ene zasebne stranke na drugo, ni spodbijala javne narave izmenjave.

V Kelo v. Mesto New London (2005) je tožnik Kelo tožil mesto New London, Connecticut, da je zasegel njeno premoženje pod ugledno domeno in ga prenesel na New London Development Corporation. Susette Kelo in drugi na tem območju so zavrnili prodajo svoje zasebne lastnine, zato jih je mesto obsodilo, da so jih prisilili v odškodnino. Kelo je trdila, da je bil zaseg njene lastnine kršitev petega elementa "javne uporabe" Predlog spremembe vsebuje klavzulo, ker bi se zemljišče uporabljalo za gospodarski razvoj, vendar ne samo javnosti. Kelova lastnina ni bila "črpana", zato bi jo prenesli na zasebno podjetje za gospodarski razvoj.

Sodišče je v odločbi 5-4, ki jo je izrekel Justice Stevens, potrdilo vidike svoje sodbe v Berman v. Parker in Hawaii Housing Authority v. Midkiff. Sodišče je odločilo, da je prerazporeditev zemljišča del podrobnega gospodarskega načrta, ki vključuje javno uporabo. Čeprav je bil prenos zemljišča z ene zasebne stranke na drugo, je bil cilj tega prenosa - gospodarski razvoj - dokončen javni namen. V tem primeru je sodišče dodatno opredelilo „javno uporabo“ z obrazložitvijo, da ni omejena na dobesedno uporabo javnosti. Ta izraz bi lahko opisal tudi javno korist ali splošno blaginjo.

• Kohl v. ZDA, 91 US 367 (1875).
• Kelo v. New London, 545 ameriških 469 (2005).
• Združene države v. Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 ameriških 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 ZDA 104 (1978).
• Havaji stanovanja Auth. v. Midkiff, 467 ZDA 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348 ZDA 26. (1954).
• Chicago, B. & Q. R. Co. v. Chicago, 166 ameriških 226 (1897).
• Somin, Ilya. »Zgodba za Kelo v. Mesto New London. " Washington Post, 29. maja 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-takings-case-came-to-shock-the- vest narodne /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• "Zgodovina zvezne uporabe uglednih domen." Ministrstvo za pravosodje Združenih držav Amerike, 15. maj 2015, www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• „Ustavno pravo. Zvezna oblast ugledne domene. " Pregled prava Univerze v Chicagu, vol. 7, št. 1, 1939, str. 166–169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• „Pojasnilo 14 - Peta sprememba.“ Findlaw, constitution.findlaw.com/amendment5/annotation14.html#f170.