Razumevanje Fannie Mae in Freddieja Mac-a

Zvezna nacionalna hipotekarna zveza ("Fannie Mae") in zvezna korporacija hipotekarnih hiš ("Freddie Mac") je zakupil Kongresu ustvariti sekundarni trg stanovanjskih hipotekarnih posojil. Štejejo jih za "podjetja, ki jih financira vlada" (GSE), ker je kongres odobril njihovo ustanovitev in vzpostavil njihove javne namene.

Fannie Mae in Freddie Mac sta skupaj največja vira financiranja stanovanj v ZDA. Takole deluje:

• Hipoteko si zavarujete kupiti dom.
• Vaš posojilodajalec verjetno to hipoteko preproda Fannie Mae ali Freddie Mac.
• Fannie Mae in Freddie Mac te hipoteke hranijo v svojih portfeljih ali pa posojila pakirajo v hipotekarne vrednostne papirje (MBS), ki jih nato prodajo javnosti.

Teorija je, da z zagotavljanjem te storitve pritegneta Fannie Mae in Freddie Mac vlagatelji ki sicer ne morejo vlagati sredstev na hipotekarni trg. To teoretično povečuje denar, ki je na voljo potencialnim lastnikom domov.
Do tretjega četrtletja 2007 sta Fannie Mae in Freddie Mac imela hipoteke v vrednosti 4,7 milijarde USD - približno velikost celotnega javnega dolga ameriške zakladnice. Do julija 2008 se je njihov portfelj imenoval a

Čeprav sta bila Fannie Mae in Freddie Mac kongresno pooblaščena, sta tudi zasebni korporaciji v delniški lasti. Uredili so jih s Ameriško ministrstvo za stanovanja in razvoj mest od leta 1968 oziroma 1989.
Vendar je Fannie Mae stara več kot 40 let. Predsednika Franklina Delana Roosevelta Nova ponudba leta 1938 ustvaril Fannie Mae, da bi pomagal zagnati nacionalni trg stanovanj po Veliki depresiji. In Freddie Mac se je rodil leta 1970.
Leta 2007 je dr. EconoBrowser ugotovil, da danes "ni izrecnega vladnega jamstva za njihov dolg." Septembra 2008 je ameriška vlada zasegla Fannie Mae in Freddieja Maca.

• Zvezne kreditne banke (1916)
• Zvezne banke za posojila (1932)
• Državno hipotekarno združenje vlade (Ginnie Mae) (1968)
• Zvezna kmetijska hipotekarna korporacija (Farmer Mac) (1988)

Leta 2007 je dom sprejel H. 1427, paket regulativnih reform GSE. Nato je generalni nadzornik David Walker v izpovedi senata izjavil, da je "[A] enojno ohišje regulatorja GSE lahko več neodvisni, objektivni, učinkoviti in uspešni od ločenih regulativnih organov in bi lahko bili vidnejši od obeh sam. Verjamemo, da bi bilo mogoče doseči dragocene sinergije in strokovno znanje pri ocenjevanju GSE upravljanja tveganj lažje deliti znotraj ene agencije. "

A hipotekarna kriza se je v ZDA pojavila med letoma 2007–2010, deloma zaradi oslabitve gospodarstva, pa tudi kot stanovanjski mehurček, ki je cene stanovanj vse višje in višje strmoglavil. Hiše so bile velike, cene so bile strme, hipoteke pa so bile poceni in jih je enostavno dobiti, prevladujoče Teorija nepremičnin je bila, da je pametno kupiti (veliko) več hiše, kot jo potrebuješ, ker je bila trdna naložba. Če bi želeli, bi lahko kupci hišo refinancirali ali prodali, ker bi bila cena višja kot ob nakupu.

Koncentrirana izpostavljenost Fannie in Freddieja ameriškim stanovanjskim hipotekam, skupaj z visokim finančnim vzvodom, se je izkazala kot recept za katastrofo. Ko je prišlo do neizogibnega padca cen stanovanj, je to povzročilo povečan hipotekarni kredit in Fannie in Freddie sta bila ki imajo na stotine tisoč podvodnih hipotek na domu - ljudje so dolgovali več, v nekaterih primerih veliko več, na svojih hišah, kot so bile hiše vreden. Te razmere so močno prispevale k recesiji leta 2008.

Do sredine leta 2008 sta se obe podjetji razširili na skoraj 1,8 bilijona ameriških dolarjev kombiniranega premoženja in 3,7 trilijona dolarjev kombiniranih čistih zunajbilančnih kreditnih garancij. Vendar so v istem obdobju izgubile 14,2 milijarde dolarjev izgube, njihov skupni kapital pa je predstavljal le približno 1 odstotek njihove izpostavljenosti hipotekarnim tveganjem. Kljub prizadevanjem poleti 2008 za odpravo propadajočih GSE (Zakon o stanovanjski in ekonomski oživitvi 30. julija začasno daje ameriški finančni blagajni neomejene naložbene pristojnosti), sept. 6. avgusta 2008 so GSE držale hipotekarni dolg v višini 5,2 trilijona dolarjev.

Sept. 6, Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje je Fannie Mae in Freddieja Mac-a postavila v ohranitvene namene nadzor obeh podjetij in sklepanje pogodb o višjem prednostnem nakupu zalog z vsakim ustanova. Ameriški davčni zavezanec je na koncu plačal 187 milijard dolarjev izplačila za dve GSE.

Ena od pogojev za reševanje je bila, da se mora izboljšati kakovost stanovanjskih posojil, ki sta jih podprla Fannie Mae in Freddie Mac. Preiskave ekonomistov Dongshin Kim in Abraham Park so poročali v letu 2017 kažejo, da je kakovost po krizi Posojila so res višja, zlasti pri zahtevah glede stopnje razmerja med dolgom in prihodkom (DTI) in bonitetnih ocen (FICO). Hkrati so bile zahteve po vrednosti posojila (LTV) že od leta 2008 opuščene, kar je omogočilo stalno povečanje števila posojil za kupce, ki so jih kupili doma.

Do leta 2017 sta Fannie in Freddie vrnila 266 milijard dolarjev ameriški zakladnici, s čimer je bil njihov reševanje izjemen uspeh; in stanovanjski trg si je opomogel. Vendar Kim in Park predlagata, da bi bilo nadaljnje spremljanje kakovosti hipotek previdno. Medtem ko sta FICO in DTI kazalnika sposobnosti posojilojemalca, da svoje hipoteke plačujeta pravočasno, je LTV pokazatelj pripravljenosti posojilojemalca za plačilo. Ko vrednost hiše pade pod posojilo, ljudje manj plačujejo hipoteke.

• Boyd, Richard. "Ali vrnete GSE nazaj? Bailouts, ameriška stanovanjska politika in moralni primer za Fannie Mae." Časopis o ugodnem stanovanjskem zakonu in zakonu o razvoju skupnosti 23.1 (2014): 11–36. Natisni
• Ducas, John V. Hipotekarna kriza subprime 2007–2010. Zgodovina zveznih rezerv. 22. november 2013.
• Okvir, W. Scott in sod. "Rešitev Fannie Mae in Freddieja Maca." Časopis ekonomske perspektive 29.2 (2015): 25–52. Natisni
• Kim, Dongshin in Abraham Park. "Kako zvok sta obnovljena Fannie Mae in Freddie Mac? Ali obstajajo ranljivosti za ponovitev zgodovine?" Pregled poslovanja podjetja Graziadio 20 (2017). Natisni
• Pregled izdelkov z agencijskimi / vladnimi podjetji (GSE) 200
• Kakšna sta izvora Freddie Mac in Fannie Mae?