V svoji 5-4 odločbi v primeru Kelo v. Mesto New London, izdano 23. junija 2005, je ameriško vrhovno sodišče izdalo pomembno, čeprav zelo kontroverzno razlago vladne moči "ugledne domene" ali moči vlade, da odvzame zemljišče od lastnine lastniki.
Moč ugledne domene je podeljena vladnim organom - zvezni, državno in lokalno - s strani Peta sprememba ameriške ustave pod preprostim stavkom "... se tudi zasebna lastnina ne sme vzeti v javno uporabo brez samo nadomestila." Preprosto povedano, vlada lahko vzame zemljišče v zasebni lasti, dokler bo zemljišče uporabljala javnost in lastnik plačal pošteno ceno za zemljišče, kot to zahteva sprememba, "samo odškodnina. "
Prej Kelo v. Mesto New London, mesta so navadno uveljavljala svojo moč ugledne domene za pridobivanje nepremičnin za objekte, ki so očitno namenjeni javni uporabi, na primer šole, avtoceste ali mostovi. Medtem ko se na takšne ugledne domene pogosto gleda kot na neprijetno, so splošno sprejeti zaradi njihove splošne koristi za javnost.
Primer za Kelo v. Mesto New London, vendar je vključil nov trend med mesti, da uporabljajo ugledno domeno za pridobitev zemljišča za obnovo ali oživitev depresivnih območij. V osnovi uporaba eminentnih domen v gospodarske, ne pa javne namene.
Mesto New London, Connecticut, je razvilo načrt prenove, ki so ga mestni očetje upali, da bodo ustvarili nova delovna mesta in oživili mestna območja z ustvarjanjem večjih davčnih prihodkov. Lastnica nepremičnine Susette Kelo je celo po ponudbi pravične odškodnine izpodbijala tožbo in trdila, da načrt mesta za njeno zemljišče po peti spremembi ne predstavlja "javne rabe".
V svoji odločitvi v korist Novega Londona je vrhovno sodišče nadalje ugotovilo svojo težnjo po razlagi "javne uporabe" kot veliko širšega izraza, "javnega" namen. "Sodišče je nadalje presodilo, da je uporaba ugledne domene za pospeševanje gospodarskega razvoja v skladu s peto ustavno sprejemljiva Sprememba.
Tudi po odločitvi vrhovnega sodišča v Kelu bo velika večina uglednih domenskih akcij, kot je bilo zgodovinsko, vključevala zemljišča, namenjena izključno javni rabi.
Tipičen postopek eminentnih domen
Čeprav se natančne podrobnosti o pridobitvi lastnine po ugledni domeni razlikujejo od pristojnosti do pristojnosti, postopek na splošno deluje tako:
- Lastnik nepremičnine je obveščen po pošti, kmalu pa ga bo obiskal vladni uslužbenec, pogosto "pravilec", ki bo dodatno razložil, zakaj je potrebna lastnina lastnine.
- Vlada bo imenovala neodvisnega cenilca, ki bo ocenil zemljišče, in določil pošteno ceno za plačilo lastnika zemljišča za njegovo zemljišče - "pravično odškodnino".
- Lastnik nepremičnine in vlada se lahko dogovorita, da bosta dosegla končno ceno, ki jo bo plačal lastnik nepremičnine. V nekaterih primerih bodo za nadziranje pogajanj poklicani sodnik ali arbiter, imenovan s sodiščem.
- Lastniku se plača dogovorjena cena in lastništvo nepremičnine se prenese na vlado.
Od odločbe Kelo
Odločitev vrhovnega sodišča proti Kelo in njenim sosedom je sprožila vsesplošno krivico nad zlorabo vsiljevanja eminentnih domen s strani lokalnih vlad. Od odločitve Kelo je za okrepitev varstva pravic zasebne lastnine ukrepalo osem vrhovnih sodišč in 43 državnih zakonodajnih organov. Številne ankete, izvedene od Kela, kažejo, da velika večina Američanov podpira prizadevanja za spremembo zakona za boljšo zaščito lastnikov domov in malih podjetij. Poleg tega so od odločitve Kelo junija 2005 državljanski aktivisti premagali 44 projektov verjel, da predstavljajo zlorabe uporabe uglednih domen izključno v korist zasebnega razvoja nad javnimi interesov.
Danes se je projekt za gospodarski preoblikovanje New Londona izkazal za hud neuspeh. Kljub izdatkom blizu 80 milijonov dolarjev denarja davkoplačevalcev, nobena nova gradnja ni bila narejena, soseska Susette Kelo pa je zdaj neplodna njiva. Leta 2009 jo je napovedal velikan farmacevtske industrije Pfizer, gonilna sila načrta za gospodarski razvoj in 1.400 obljubljenih delovnih mest je zapustilo Novi London za vedno, tako kot so ga spodbudile davčne olajšave v mestu potekel