Kako pravilo HUD proti prevračanju ščiti domače kupce

Maja 2003 je ameriški oddelek za ZDA Nastanitev in mestni razvoj (HUD) izdala a zvezni predpis namenjen zaščiti potencialnih kupcev domov pred potencialno plenilskimi posojilnimi praksami, povezanimi s postopkom "prelistavanja" hipotek na domu, zavarovanega s strani Zvezna stanovanjska uprava (FHA).

Zahvaljujoč se pravilom, da lahko kupci stanovanj "začutijo, da so zaščiteni pred brezobzirnimi praksami," je dejal takratni sekretar HUD-a Mel Martinez. "To končno pravilo predstavlja velik korak v naših prizadevanjih za odpravo plenilskih posojilnih praks," je dejal v sporočilu za javnost.

V bistvu je "flipping" vrsta nepremičnina naložbena strategija, v kateri investitor kupuje hiše ali nepremičnine z edinim namenom, da jih proda z namenom dobička. Dobiček investitorja se ustvari s povečanjem prihodnjih prodajnih cen, ki nastanejo zaradi naraščajočega stanovanjskega trga, obnove in kapitalskih izboljšav nepremičnine ali obojega. Vlagatelji, ki uporabljajo strategijo prevračanja, tvegajo finančne izgube zaradi amortizacije cen med padci na stanovanjskem trgu.

Domače "prelistavanje" postane zlonamerna praksa, ko se nepremičnina umetno prodaja za velik dobiček napihnjena cena takoj po tem, ko jo je prodajalec kupil z malo ali nič pomembnimi izboljšavami premoženje. Po HUD-ovem mnenju se plenilsko posojanje zgodi, kadar nič sumljivi kupci stanovanj plačajo ceno precej višje kot je poštena tržna vrednost ali se zaveže k hipoteki po neupravičeno zvišanih obrestnih merah, zaključnih stroških ali oboje.

Izraz "prelistavanje" v tem primeru ne bi smeli zamenjati s povsem legalno in etično prakso nakupa finančno stisnjenih oz. rundown home, z obsežnimi izboljšavami "lastnega lastniškega kapitala", da bi resnično dvignili svojo pošteno tržno vrednost, in nato prodali v dobiček.

V skladu z uredbo HUD-a, FR-4615 Prepoved obračuna nepremičnin v HUD-ovih programih hipotekarnega zavarovanja za eno družino, "pred kratkim obrnjene hiše niso upravičene do hipotekarnega zavarovanja FHA. Poleg tega omogoča, da FHA od oseb, ki poskušajo prodati obrnjene domove, zahteva, da jih oskrbijo dodatna dokumentacija, ki dokazuje, da se je domača ocenjena poštena tržna vrednost resnično povečala bistveno. Z drugimi besedami, dokažite, da je njihov dobiček od prodaje upravičen.

Samo lastnik evidence lahko proda hišo posamezniku, ki bo za posojilo pridobil hipotekarno zavarovanje FHA; ne sme vključevati nobene prodaje ali odstopanja kupoprodajne pogodbe, postopek, ki ga pogosto opazimo, ko je kupec, ki domuje, da je bil žrtev plenilskih praks.

• Preprodaje, ki se pojavijo 90 dni ali manj po pridobitvi, ne bodo upravičene do hipoteke, ki bi jo zavarovala FHA. Analiza agencije FHA je razkrila, da je bil med najbolj zgroženimi primeri plenilskega posojanja "vrvice", ki so se pojavile v zelo kratkem časovnem obdobju, pogosto v dneh. Tako bodo "hitri pregibi" odpravljeni.
• Preprodaje, ki se zgodijo med 91 in 180 dnevi, so upravičene, če posojilodajalec pridobi an dodatna ocena neodvisnega cenilca na podlagi določenega mejnega odstotka pri nadaljnji prodaji FHA; ta prag bi bil razmeroma visok, da ne bi negativno vplival na zakonita prizadevanja za sanacijo, vendar še vedno odvrnejo brezobzirne prodajalce, posojilodajalce in cenilce od poskusa preusmerjanja lastnosti in goljufije homebuyers. Posojilodajalci lahko tudi dokažejo, da je povečana vrednost posledica sanacije nepremičnine.
• Pri nadaljnih prodajnih transakcijah med 90 dni in enim letom se zahteva, da posojilodajalec pridobi dodatne dokumentacijo za podporo vrednosti za obravnavanje okoliščin ali lokacij, kjer HUD identificira prelistavanje lastnosti kot problem. Ta organ bi nadomestil višji pričakovani prag, določen za zgoraj omenjeni 90 do 180 dan obdobje in bo uveljavljeno, ko FHA ugotovi, da se pri določeni lahko zgodi velika zloraba lokaliteto.

FHA bo dovolila odstopanje od omejitev, ki jih je spremenil premoženje za:

• nepremičnine, ki jih je delodajalec ali premestitvena agencija pridobila v zvezi s preselitvijo zaposlenega;
• nadaljnja prodaja zaseženih nepremičnin v bančni lasti s strani HUD-a program nepremičnin (REO);
• prodaja nepremičnin s strani drugih ameriških vladnih agencij;
• prodaja nepremičnin s strani neprofitnih organizacij, ki jih je HUD odobril za nakup družinskih nepremičnin s popustom z omejitvami pri nadaljnji prodaji;
• prodaja nepremičnin, ki jih prodajalec pridobi z dedovanjem;
• prodaja nepremičnin s strani državnih in zveznih finančnih institucij ter podjetij, ki jih financirajo države;
• prodaja nepremičnin lokalnih in državnih vladnih agencij; in
• prodaja nepremičnin znotraj Glavna območja ob nesrečah, ki so bila razglašena za predsednika (PDMDA), samo ob objavi obvestila o izjemi od HUD-a.

Zgornje omejitve ne veljajo za gradbenike, ki prodajajo na novo zgrajeno hišo ali gradijo hišo za posojilojemalca, ki načrtuje uporabo financiranja, zavarovanega s FHA.